本文来源：时代财经 作者：刘新歌

近期，多城因房贷利率下调引发一波提前还贷潮。为降低月供压力、贷款成本，利率高点入市的购房者着手提前还款。

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与此同时，经营贷又开始以隐秘的方式频繁流入楼市。在东莞从事助贷居间业务的任华（化名）告诉时代财经，" 一部分人是用自有资金提前还房贷，但大多数都是民间垫资过桥，结清转经营贷。"

经营贷是银行针对中小企业主或个体工商户推出、以满足其生产经营资金需求的贷款产品，主要目的是扶持实体经济、中小企业发展。监管层对经营贷违规使用尤其是流入楼市一直持高压监管态度，但无论是楼市火热时的套贷炒房，还是现在的房贷转经营贷，经营贷一直在楼市 " 潜行 "。

多城房贷利率破 4，贷款置换被激活

今年年初，央行、银保监会发布通知，新房售价环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据中指研究院数据，截至 1 月 31 日，1 月内有近 20 城将首套房贷利率下限降至 4% 以下。

有人欢喜有人愁，利率高位入市的购房者烦恼不已。2018 年在郑州买房的王嘉（化名）即是其一。1 月 29 日起，郑州首套房利率进入 "3" 时代，多家银行将首套房按揭贷款年利率下调至 3.8%（单利），但王嘉的房贷利率仍高达 6.36%。

和王嘉一样的买房者不在少数，将房贷转为经营贷成为不少人的选择，信贷中介人员也忙碌起来。某工作日晚上 8 点多，时代财经以业务咨询的名义联系杨阳（化名）时，她还没下班，晚饭也没来得及吃。

杨阳在深圳从事信贷业务，据其介绍，办理经营贷的条件为贷款人名下有公司、有该公司出具的股权或出资证明。经营贷利率可以做到 3.1% — 3.5%, 如果公司比较优质（如规模、流水较大，经营期限较长），利率可以更低。

对于名下没有公司的人，杨阳所在的机构可提供房贷转经营贷的 " 一条龙 " 服务。" 名下没有公司也可操作，只是利率会稍微高点，大概 3.4%、3.5%。先筹资把没还的房贷提前还了，再用房子做抵押申请经营贷，经营贷批下来后拿去还筹资，之后还经营贷即可。"

杨阳透露，甚至有客户用经营贷买房。" 经营贷不能直接流入楼市，但资金转一下就可以拿去买房了，现在我们挺多客户这样做。前段时间，深圳有几个新盘入市，就有客户用经营贷去‘打新’。"

" 去年有个名下已有一套房产的客户，看中一套总价 1500 万元的房子，首付七成，即 1050 万元，但他第一套房抵押贷只能贷 300 万元。找我们过桥垫资买下这套价值千万的房子，然后又用这套房子去做了额度大概 1600 万元的抵押贷，抵押贷放款后还了垫资。" 杨阳说。

不过，经营贷流入楼市一直受到监管严厉打击。2 月 2 日，深圳市房地产中介协会发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用 " 经营贷 " 的郑重提示》，严禁房地产中介机构及从业人员参与贷款中介、金融中介、" 影子 " 中介等场外机构和个人违规利用 " 经营贷 " 的不法行为。

房贷 " 腾挪 " 经营贷，暗流涌动

李临（化名）在 2022 年 10 月也办理了房贷转经营贷。

他于 2018 年底在广州买了一套房，办理了总额 200 万元、利率超 5%、期限 30 年的房屋抵押贷款，月供约 11000 元。到了 2022 年，他的房产增值不少，经评估以房产做抵押可办理总额 300 万元、期限 20 年的经营贷，他选择了转贷。

李临的经营贷选择 " 先息后本 " 的还贷方式，目前每月需还的经营贷利息为 12000 元，与之前的房贷月供差不多，但贷款期限缩短 10 年、贷款额度多出 100 万元。" 据当时中介的测算，与之前的房贷相比，置换后利息总额少了近 80 万元。"

不过，换贷手续费也不低。信贷中介收费标准一般为贷款额的 2% 或 3%，李临向中介支付的服务费约 10 万元。

事实上，经营贷流入楼市屡禁不止，利率低、期限拉长、监管问题等是主要原因。近期，北京就出现年息 3.08% 的经营贷，房产满 6 个月、企业满 3 个月即可申请。

而经营贷贷款期限一般为 3 到 5 年，但现在多家银行可贷 20 年甚至 30 年，只需每 3 年或 5 年续签一次即可。时代财经以办理业务为由咨询时，多位信贷中介称续签很便捷，可在银行 APP 上直接操作，也不需要重新递交申请资料。

杨阳透露，办理经营贷的公司、流水等都可以做，对申请贷款人在公司的任职期限也没有要求，" 我现在没见过一例被抽贷。"

不过，经营贷违规存在不小风险。早在 2021 年 3 月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》称，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核；要和借款人签订资金用途承诺函，一旦发现贷款被挪用于房地产领域，要立刻收回贷款、压降授信额度，并追究相应法律责任。各银行业金融机构不得与存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构合作，对存在违法行为的及时移交司法机关。

上海市光明律师事务所付永生律师也提醒购房者，经营贷存在银行不批贷、贷中贷后管理中续贷不成功或要求一次性提前还贷的可能。他同时表示，有需求才有市场。正是因为经营贷与房贷存在利率差，助贷公司才有了生存土壤。